আবাসন সমস্যা সমাধানে সাহসী চিন্তা দরকার

কর্মজীবনের শুরুতে আপনি প্রয়াত জাতীয় অধ্যাপক জামিলুর রেজা চৌধুরী এবং বুয়েটের সাবেক উপাচার্য অধ্যাপক আলী মুর্ত্তাজার সঙ্গে কাজ করার সুযোগ পেয়েছেন। সেই অভিজ্ঞতা দিয়ে শুরু করি।

জি। প্রফেসর জামিলুর রেজা স্যার আমার মেন্টর ছিলেন। পাস করার পরই বুয়েটের বিআরটিসির ডিজাইন টিমে যোগ দিই। সেখানে আমি শাহবাগের ১৪ তলা ডায়াবেটিক হাসপাতালের বিল্ডিংয়ের স্ট্রাকচারাল ডিজাইনের কাজটা করি জামিল স্যার ও আলী মুর্ত্তাজা স্যারের সরাসরি তত্ত্বাবধানে। তখন আমি ফ্রেশ গ্র্যাজুয়েট। কাজের কোনো অভিজ্ঞতা নেই। সেখানে আমাকে ১২০টি আর্কিটেকচার ডিজাইন দেওয়া হলো। তবে স্যাররাসহ সবাই খুব ফ্রেন্ডলি। ওই ছয় মাসে আমার একটা ভালো ভিত্তি হয়ে গেল। বিশেষ করে সফটওয়্যার ব্যবহারের কাজটা রপ্ত হয়ে গেল। সঙ্গে থিওরি যা শিখেছি, সেগুলোতেও স্ট্রং হয়ে গেলাম।

কাজটা শেষ হওয়ার পর জেআরসি (জামিলুর রেজা চৌধুরী) স্যার বললেন, ‘তুমি এখন ড. আলিমুল্লাহ খানের ফার্মে কাজ করো, ডিজাইনিং আরও শেখো।’ সেখানে সাড়ে তিন বছর কাজ করলাম। এই সময়ে নয়াপল্টনের স্কাউট ভবন, পিডিবির (বিদ্যুৎ উন্নয়ন বোর্ড) হেডকোয়ার্টারসহ ছোট-বড় অনেক প্রকল্পে কাজ করেছি। চার বছর পর একজন কনফিডেন্ট ইঞ্জিনিয়ার হয়ে উঠলাম।

উচ্চতর শিক্ষায় আগ্রহী হলেন কখন?

পাস করার পর মনে হতো, ইঞ্জিনিয়ার তো হয়েছি, আর কী পড়ব। লন্ডনের ইম্পেরিয়াল কলেজে মাস্টার্সের একটা সুযোগ পেলাম। মা বললেন, ‘আড়াই লাখ টাকা খরচ করে পড়তে পারো, কিন্তু তারপর আমার কাছে আর কিছু থাকবে না।’ কাজেই অপেক্ষা করেছি বৃত্তির জন্য। সেটা পাই এশিয়ান ইনস্টিটিউট অব টেকনোলজি (এআইটি) থেকে, পরিবারসহ। পাশাপাশি একটা জাপানি ফেলোশিপও পেলাম এক বছরের। জাপানে ডিজাইন আর কনস্ট্রাকশনে কাজ করলাম এক বছর। শেখার সময় লক্ষ করেছি প্রযুক্তির প্রয়োগ। সেখান থেকে ব্যাংককে এআইটিতে দুই বছর। হিউম্যান সেটেলমেন্টে মেজর আর ডিজাইনে মাইনর করলাম। তত দিনে আমার সংসার আর দুই সন্তান হয়ে গেছে। তাদের নিয়েই ব্যাংককে মাস্টার্স করেছি। এখন বুঝি ওই মাস্টার্সটা খুবই দরকার ছিল। স্নাতক–পূর্ব পর্যায়ে আমরা অনেক কিছুই শিখি। কাজ করতে করতে সেগুলো ঝালাই হয়। তবে একটা উচ্চতর ডিগ্রির জন্য বিশেষায়িত শিক্ষা আমাদের জানাশোনার জগৎটাকে বড় করে, যা পরবর্তী জীবনে খুবই কাজে লাগে।

মাস্টার্স শেষে দেশে ফিরলেন?

একটা কথা বলা হয়নি। জাপান থেকে দেশে ফিরে এআইটিতে যাওয়ার আগে আমি রানা কনস্ট্রাকশনের হয়ে চুক্তি ভিত্তিতে বাংলাদেশ কেমিক্যাল ইন্ডাস্ট্রিজ করপোরেশনের (বিসিআইসি) ২০ তলা ভবনের সুপার স্ট্রাকচারের কাজ করেছি। জাপান আর ব্রুনেইয়ে কনস্ট্রাকশন সুপারভিশন, থিওরির প্রয়োগ যা শিখেছি, তার সঙ্গে বাংলাদেশে ফিল্ডে কাজের অভিজ্ঞতাটাও হয়ে গেল। এআইটি থেকে মাস্টার্স শেষ করার পরপরই পিএইচডির প্রস্তাব পেলাম, একই সঙ্গে অস্ট্রেলিয়ান ইমিগ্রেশন। কিন্তু আমি দেশে ফিরে যোগ দিলাম প্রাণ–আরএফএল গ্রুপের আমজাদ খান চৌধুরীর ওখানে। মজার বিষয় হলো, এআইটিতে কম্পিউটারে দক্ষ হয়ে ওঠায় প্রাণ–আরএফএলে যোগ দিই আইটিতে। তবে কয়েক মাস পর আমজাদ সাহেব আমাকে রিয়েল এস্টেটের ডিজাইনিংয়ে নিয়ে এলেন। তাঁর কাছ থেকে ম্যানেজমেন্ট, স্ট্র্যাটিজিক্যাল চিন্তাসহ আরও অনেক কিছু শিখলাম।

বিটিআইয়ের সূচনা করলেন কবে?

দ্রুততম সময়ের মধ্যেই প্রাণ–আরএফএল গ্রুপে প্রপার্টি ডেভেলপমেন্টের ইনচার্জ হলাম। ইঞ্জিনিয়ারিং ও ডিজাইনিং—দুটিই দেখতাম। সে সময় আমার স্থায়ী চাকরি। মাস শেষে নিশ্চিত বেতন। বড় মেয়েকে স্কুলে আনা–নেওয়া করতে হয়। তারপরও ভাবলাম, এই বয়সে যদি ঝুঁকি না নিই, তাহলে কবে নেব? তারপরই আমরা বিটিআই গড়লাম। প্রথম প্রজেক্টটা ছিল ফোরাম অ্যাপার্টমেন্ট। তারপর ছিল ফরচুনা। এরপর ৬০ লাখ টাকা দিয়ে জমি কিনে নিয়ে ৩ নম্বর প্রজেক্টটা করেছি।

আমাদের রপ্তানিমুখী তৈরি পোশাকশিল্পের বিকাশের টার্নিং পয়েন্ট ছিল ব্যাক টু ব্যাক ঋণপত্র। আর আমার হিসাবে, আবাসন খাতের টার্নিং পয়েন্ট হলো জমির মালিকদের সঙ্গে পার্টনারশিপ। এটা তো আপনারাই শুরু করেছেন। 

না, শুরুতে পার্টনারশিপের ধারণা আমাদের মাথায় আসেনি। আমরা জমি কিনে অ্যাপার্টমেন্ট করতাম। কিন্তু সমস্যা হতো অনেক। কারণ, জমির মালিক তো বিক্রি করে দিয়ে চলে যান। তখন দেখা যায়, এদিক দিয়ে রাস্তা নেই, ওদিক দিয়ে দেয়াল তুলে দেয় কেউ। সমাধান হিসেবে আমরা একটা স্ট্র্যাটেজি বের করলাম যে যত দিন না প্রজেক্ট শেষ হচ্ছে, তত দিন জমির মালিক স্লিপিং পার্টনার হিসেবে থাকবেন। আরেকটা সুবিধা হলো, আমাদের কস্ট অব ক্যাপিটাল কমে আসবে। কিন্তু এখানে দুই পক্ষের স্বার্থ কেমনে রক্ষা হবে? জমি যদি আমাদের নামে ট্রান্সফার করে দেন, তাহলে উনি যে অ্যাপার্টমেন্ট পাবেন, তার কী নিশ্চয়তা? আবার আমরা যদি জমির মালিকের জমিতে বিল্ডিং করে ফেলি, তবে উনি যে বিট্রে করবেন না, তার কী গ্যারান্টি? পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ওই সময়টাতে তেমন একটা গুরুত্বপূর্ণ কিছু ছিল না। আবার এমন কোনো সংস্থাও নেই যে আমাদের প্রটেকশন দেবে। কাজেই এ রকম ক্ষেত্রে আমরা নতুন একটা কোম্পানি করে সেখানে ফ্ল্যাটের সমানসংখ্যক শেয়ার রাখলাম। ফ্ল্যাট বিক্রি করে শেয়ার হস্তান্তর করতাম। কিন্তু অনেকগুলো করার পর দেখা গেল, এটাও একটা জটিল পদ্ধতি। তারপর রাজউকের একজন কর্মকর্তা জানালেন, পাওয়ার অব অ্যাটর্নির ব্যাপারটার সঙ্গে যদি রাজউককে গ্যারান্টার হিসেবে যুক্ত করে নেওয়া যায়, তাহলে কোম্পানি না করেও এটা করা যাবে। সেভাবে প্রয়োজনীয় আইনের সংশোধন হয়ে গেল ১৯৯২ সালে। পাওয়ার অব অ্যাটর্নি রাজউক অনুমোদন করে দেবে। এখন তো আবাসন খাতে এটাই স্ট্যান্ডার্ড প্র্যাকটিস। জমির মালিক আর ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি এবং সেই চুক্তির আওতায় জমি ও ফ্ল্যাট হস্তান্তর।

জমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে পারস্পরিক বোঝাপড়ার এই সহজ সমাধান আপনারা কেমন করে বের করলেন?

ওই যে ধাক্কা খেয়ে মাথায় আসা! আবার বলতে পারেন, একাডেমিক পড়াশোনারও একটা ফল। যখন আমার বৃত্তি পেতে দেরি হচ্ছিল, তখন আমি আইবিএতে এমবিএ করা শুরু করে দিলাম। ওখানে কিছু কিছু কোর্স আছে ক্যাপিটাল বাজেটিং বা এ–জাতীয়। সেখানে শেখানো হয়, আপনি কীভাবে বিনিয়োগ করবেন, ঝুঁকিগুলো কীভাবে মোকাবিলা করবেন। তা ছাড়া আমি নিজেও ব্যবসায়িক পরিবারের ছেলে। তো এভাবেই মাথায় চলে আসছে যে কীভাবে জমি কিনে নেওয়ার বড় খরচটা কমানো যায়, বিনিয়োগ কীভাবে করা যায়।

আপনাদের প্রতিষ্ঠানের নাম কেন আইডিয়াস রেখেছেন?

আমাদের বিল্ডিং হচ্ছে আইডিয়াস রিলেটেড। তো প্রথম দিনেই আমরা একটা ব্রত নিয়েছিলাম, চলার পথে আইডিয়া নিয়ে কাজ করব। কতটুকু পেরেছি, জানি না। কিন্তু অনেকগুলো পেরেছি। যেমন ধরেন, পাওয়ার অব অ্যাটর্নির বিষয়টা। এখন জমির মালিক, ডেভেলপার আর ক্রেতা—সবাই আইনি সুরক্ষা পাচ্ছে। তত দিনে শেল্‌টেক্‌সহ বেশ কিছু আবাসন কোম্পানি প্রতিষ্ঠিত হয়েছে। আমরা উদ্যোগ নিয়ে সবাই মিলে রিহ্যাব গড়ে তুললাম। ঘটনাক্রমে নির্ধারিত চাঁদা সবার আগে পরিশোধ করায় আমরা হয়ে গেলাম রিহ্যাবের ১ নম্বর সদস্য! তারপর আমরা আমাদের অভিজ্ঞতা নিয়ে আরও কিছু সেবা সংস্থা তৈরি করেছি। এখন আমাদের বেশ কয়েকটি স্বতন্ত্র ব্যবসা উইং আছে। আবাসন খাতে আইএসও সনদ নেওয়া, পরিবেশবান্ধব ভবন করা—এসব নিয়েও আমরা কাজ করেছি।

এদিকে আবাসন খাতে আমরা কয়েকটি বিষয় খেয়াল রাখলাম। চেষ্টা করলাম, অ্যাপার্টমেন্টবাসীর জীবন যেন সুন্দর হয়। একটা কমপ্লেক্সের মধ্যেই যেন সব বয়সীদের নানা রকম সুযোগ–সুবিধা থাকে। আমাদের ছায়াবীথি প্রকল্পে আমরা শিশুদের খেলার জায়গা, ছাদে হাঁটার জন্য ওয়াকওয়ে রেখেছি। অনেক আলো-বাতাসের সুযোগ রাখা হয়েছে। আবার কয়েকটি প্রকল্পে আমরা সুইমিংপুলও রেখেছি।

অনেকেই বলেন, দেশে অ্যাপার্টমেন্টের রেজিস্ট্রেশন খরচ অনেক বেশি। এটি কমার কোনো সম্ভাবনা আছে?

এটা নিয়ে আমরা তো অনেক বছর ধরে বলে যাচ্ছি। আশপাশের দেশগুলোর তুলনায় আমাদের এখানে জমি বা ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রেশন খরচ অনেক বেশি। এটা যদি কমিয়ে আনা যেত, তাহলে অ্যাপার্টমেন্টের দামও অনেক কমে আসত। আমরা আশা করি, সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলো এদিকে নজর দেবে।

আবাসন খাতের বড় কোম্পানিগুলো একটা শৃঙ্খলার মধ্যে থাকলেও ছোট ও মাঝারি অনেক কোম্পানির বিরুদ্ধে অভিযোগ আছে। অনেক গ্রাহককে ভোগান্তি পোহাতে হয়। সমাধান কী?

প্রথমত, ব্যবসা করতে হলে নীতিনৈতিকতা বজায় রাখতে হবে। এটিকে ব্যবসার অংশ করতে হবে। একসময় তো আমরা থাকব না। আমাদের বানানো প্রকল্পগুলো থাকবে। এগুলো যদি ঠিকমতো না বানাই, তাহলে লোকে তো আমাদের মনে রাখবে না। অভিযোগের দ্রুত সুরাহা করার একটা পদ্ধতি গড়ে উঠলে এই সমস্যা সমাধানের পথ প্রশস্ত হবে। যাঁরা অ্যাপার্টমেন্ট কিনবেন বা জমি নিয়ে কোনো ডেভেলপারের সঙ্গে চুক্তিবদ্ধ হবেন, তাঁদের আমি অনুরোধ করব, যেন সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে ভালোমতো খোঁজ নেন। প্রতিষ্ঠানের সুনাম, আগের প্রকল্প ইত্যাদি সম্পর্কে খোঁজ নিয়ে তারপর এগোতে হবে।

বড় বড় আবাসন প্রকল্প করছে কোম্পানিগুলো। এর মধ্যে সাহসী প্রকল্পও আছে। তবে ঢাকার ভেতরে জমি তো ফুরিয়ে আসছে। আগামী দিনে আবাসন খাতকে এগিয়ে নিতে কী ধরনের উদ্যোগ দরকার?

এখন আমরা শহরতলিতে প্রকল্প করছি। বড় প্রকল্প। যেন প্রকল্পের মধ্যে দোকান, খেলার মাঠ, হাঁটার জায়গা—সবই থাকে। এ ছাড়া বড় আকারের প্রকল্প করতে পারলে সেটির দামও অনেকের নাগালের মধ্যে থাকে। আর নতুন বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনার (ড্যাপ) আওতায় অনেক কিছু ভেবে আবাসন প্রকল্প করতে হবে।

আরেকটা হলো প্রিমিয়াম অ্যাপার্টমেন্ট। বনানী, গুলশান, বারিধারায় এখন অনেক প্রিমিয়াম প্রজেক্ট হচ্ছে। আমরা আগে করতাম না। এখন করছি। এই সংখ্যা সামনের দিনগুলোতে আরও বাড়বে। 

আবাসন খাতের সমস্যা অনেক। সম্ভাবনাও কম নয়। মানুষ একটু ভালোভাবে নিজের আবাসটা গড়তে চায়। তার থাকাটা যেন আনন্দময় হয়, এটাই আমরা চাই। সমস্যা সমাধানে নতুন ও সাহসী চিন্তা দরকার। এই খাতে এখন দীর্ঘদিনের অভিজ্ঞদের সঙ্গে নবীনেরাও এগিয়ে এসেছে। তাদের নতুন নতুন চিন্তা ও উদ্ভাবনের মধ্য দিয়েই দেশের আবাসন খাতের বিকাশ অব্যাহত থাকবে।

সময় দেওয়ার জন্য আপনাকে অনেক ধন্যবাদ।

আপনাদেরও অনেক ধন্যবাদ।