খসড়া ড্যাপ নিয়ে একজন স্থপতির ভাবনা

রাজধানী ঢাকা ১ হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকায় পৌনে ২ কোটি মানুষের বসবাসের এক শহর। শহরটি জীবন্ত, সময়ের সঙ্গে ক্রমান্বয়ে রূপান্তরশীল এবং পুরো দেশের অর্থনীতির চালিকা শক্তি। স্বাধীনতার পর প্রায় ৫০ বছর এ শহরের বয়স, কিন্তু শহরের সুযোগ-সুবিধাদি বয়সের অনুপাতে খুব বাড়েনি। খসড়া ড্যাপের (২০১৬-৩৫) তথ্য অনুযায়ী এ শহরের প্রায় ৯০ শতাংশ রাস্তার প্রশস্ততা ২০ ফুটের চেয়ে কম, ৭০ ভাগের বেশি স্থাপনা এখনো কাঁচা কিংবা আধা পাকা। এমন অবস্থায়ও মানুষের ভারে আজ আক্রান্ত রাজধানী। প্রতিবছর মানুষ আসছে প্রায় পাঁচ লাখ। কেন এত বেশি লোকজন ঢাকায় আসছে, এ সম্পর্কে আমার চিন্তা হলো এখানে মানুষ আসেন চাকরি করতে, চাকরির খোঁজে, ব্যবসা করতে, প্রশাসনের কেন্দ্রবিন্দুতে বসবাস করতে, ব্যবসার উপকরণ কিনতে, ভালো কলেজ বা বিশ্ববিদ্যালয়ে পড়াশোনা করতে, ভালো চিকিৎসা পেতে, উচ্চ আদালতের বিচার পেতে, অধিক মূল্যে কায়িক শ্রম বিক্রি করতে, যেকোনো দুর্যোগে সর্বস্ব হারিয়ে শহরে এসে বেঁচে থাকতে, উৎসবে ভিক্ষা করতে এবং শুধু শহর দেখতে।

যদি এ শহর তাদের জন্য কোনো আবাসন সৃষ্টি না করে, তবে তারা কি আর আসবে না? না এলে দারুণ হতো, কিন্তু যদি ওপরে বর্ণিত বহুবিধ কারণের কোনোটির জন্য মানুষ ঢাকায় আসতেই থাকে, তাহলে আবাসনের উপযুক্ত সংস্থান না থাকলেও ক্রমান্বয়ে ঢাকার উন্মুক্ত স্থান ও সবুজকে পুরো গ্রাস করে এখানে থাকার জন্য এক মানবেতর অবস্থানে তাদের মাথা গোঁজার জন্য ঠাঁই করে নেবে। তাহলে এটুকু অন্তত উপলব্ধি করা সম্ভব যে শহরের জনঘনত্ব বৃদ্ধির সঙ্গে উঁচু আবাসিক ভবন নির্মাণের সরাসরি সম্পর্ক নেই এবং এলাকাভেদে ভবনের উচ্চতা কমিয়ে দিলেই জনঘনত্ব সরাসরি নিয়ন্ত্রণ করা সম্ভব হবে না। চিন্তা করতে হবে মূল কারণগুলো নিয়ে এবং সেখানেই খুঁজে পেতে নিতে হবে সমাধান।

দুই
ড্যাপে বলা হয়েছে, ইমারত (নির্মাণ, উন্নয়ন, সংরক্ষণ ও অপসারণ) বিধিমালা ২০০৮-এর ফ্লোর এরিয়া রেশিও বা এফএআরের জন্য ঢাকার জনঘনত্ব বাড়ছে। সম্পূর্ণ ভুল একটি চিন্তা। এফএআর প্রয়োগে বরং প্রতি প্লটে আলো-বাতাসের আধিক্য, আবশ্যিক উন্মুক্ত স্থান রেখে বৃক্ষের সংস্থান ও বৃষ্টির পানি ভূমিতে শোষণ করানো সম্ভব হচ্ছে। নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮ বনাম ড্যাপে প্রস্তাবিত নির্ধারিত উচ্চতায় সেটব্যাক বিধি অনুযায়ী নানা মাপের প্লট হিসেবে বেশ কিছু হিসাব-নিকাশ করা আছে, এখানে কয়েকটি উদাহরণ দিচ্ছি।

১. নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮ অনুযায়ী ৩০ ফুট রাস্তার পাশে এক বিঘা জমিতে ১২ তলা ভবনে ১ হাজার ৮০০ বর্গফুটের ৪২টি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি সম্ভব হয়। ড্যাপের প্রস্তাবিত সেটব্যাক রুলে সমপ্রশস্ততার রাস্তার পাশে সমপরিমাণ জমিতে ৭ তলা ভবনে ১ হাজার ৮০০ বর্গফুটের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা হয় ৪৭টি, অর্থাৎ পরিবারের সংখ্যা এখানে ৫টি বেশি, ভবনগুলো ৮ তলা হলে অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা আর বাড়বে, সঙ্গে বাড়বে জনঘনত্ব।

২. বিধিমালা ২০০৮ অনুযায়ী ৩০ ফুট রাস্তার পাশে ১০ কাঠা জমিতে ৯ তলা ভবনে ১ হাজার ৩৮০ বর্গফুটের ২৩টি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি সম্ভব হয়। ড্যাপের প্রস্তাবিত সেটব্যাক রুলে সমপ্রশস্ততার রাস্তার পাশে সমপরিমাণ জমিতে ৭ তলা ভবনে ১ হাজার ৩৮০ বর্গফুটের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা হয় ২৮টি, অর্থাৎ পরিবারের সংখ্যা ৫টি বেশি।

৩. বিধিমালা ২০০৮ অনুযায়ী ৩০ ফুট রাস্তার পাশে ৫ কাঠা জমিতে ৭ তলা ভবনে ১ হাজার ১২৫ বর্গফুটের ১২টি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি সম্ভব হয়। ড্যাপের প্রস্তাবিত সেটব্যাক রুলে সমপ্রশস্ততার রাস্তার পাশে সমপরিমাণ ভূমিতে ৭ তলা ভবনে ১ হাজার ১২৫ বর্গফুটের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা হয় ১৫টি, অর্থাৎ পরিবারের সংখ্যা ৩টি বেশি।

৪. নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮ অনুযায়ী ৩০ ফুট রাস্তার পাশে ৩ কাঠা জমিতে ৭ তলা ভবনে প্রায় ১ হাজার ৪০০ বর্গফুটের ৭টি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি সম্ভব হয়। ড্যাপের প্রস্তাবিত সেটব্যাক রুলে একই প্রশস্ততার রাস্তার পাশে সমপরিমাণ ভূমিতে ৭ তলা ভবনে ১ হাজার ৪০০ বর্গফুটের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা হয় ৭টি, অর্থাৎ এ ক্ষেত্রে সমান সমান।
ভবনগুলো আটতলা হলে সেটব্যাক রুল অনুযায়ী অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা আরও বাড়বে। ড্যাপের প্রস্তাবনা অনুযায়ী সেটব্যাক রুলে ছয়তলা ভবন নিয়েও বিশ্লেষণ করে দেখেছি, সেখানেও এফএআরের চেয়ে সেটব্যাক রুল অনুযায়ী জনঘনত্ব বৃদ্ধি পরিলক্ষিত হয়। তাহলে ড্যাপে জনঘনত্ব কমানোর একটি টুল হিসেবে এফএআর পরিত্যাগের প্রস্তাব করে ভবনের উচ্চতা সীমাবদ্ধ করার কী কারণ হতে পারে?

তিন
প্রস্তাবিত ড্যাপে উঁচু তলা ভবন নির্মাণ নিরুৎসাহিত করা হচ্ছে। সে বিষয়ে যে কারণগুলো বলা হয়েছে; সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের আবাসন ক্রয়ক্ষমতা সীমিত, উঁচু তলাবিশিষ্ট ভবন মানুষের মধ্যে সামাজিক বিচ্ছিন্নতা সৃষ্টি করে, বাংলাদেশের সংস্কৃতি ও সমাজের সঙ্গে মানানসই নয়, সামাজিক চাপ, উদ্বেগ ও অপরাধ বাড়ায় এবং নগরায়ণের নতুন দৃষ্টিকোণ পরিবর্তনশীল এক সম্প্রদায় ও সমাজ তৈরির উৎসাহে বাধা হয়ে দাঁড়ায়।

তাই পুরো মহানগর এলাকা ধরে ব্যক্তিমালিকানাধীন প্লটের ক্ষেত্রে ওয়ার্ডভিত্তিক ভবনের উচ্চতা দোতলা থেকে পাঁচতলা বা ছয়তলা, ঢাকা উত্তর ও দক্ষিণের সিটি করপোরেশন এলাকাতে ওয়ার্ড অনুযায়ী ভবনের উচ্চতা চারতলা থেকে সাধারণত সর্বোচ্চ সাততলা পর্যন্ত (একটি ওয়ার্ডে কিছু শর্তে আটতলা) নির্মাণের প্রস্তাব করা হয়েছে।

কিন্তু ব্লক ডেভেলপমেন্টের ক্ষেত্রে সুউচ্চ আবাসিক ভবন নির্মাণ করা যাবে, ২ একরের বেশি জমিতে ১৫ তলা আর ৫ একরের চেয়ে বেশি জমিতে আবাসিক ভবনের উচ্চতার কোনো বাধা নেই, এয়ার ফানেলে না পড়লে ৫০ তলার বেশি নির্মাণ করলেও কোনো নিষেধ নেই। তাহলে এই ব্লকভিত্তিক অতি সুউচ্চ ভবনে যারা বসবাস করবে, তারা কি উল্লিখিত জটিলতার সম্মুখীন হবে না? এ ধরনের দ্বৈত ভাবনা কিংবা চিন্তাসূত্রের মূল কারণ কি তাহলে যাঁদের ভূমি ব্যাংকে রক্ষিত, তাঁদের জন্য একই শহরে হিসাববিহীন উচ্চতা ও জনঘনত্ব প্রস্তাব?

চার
ড্যাপের খসড়াতে রাস্তা প্রশস্ত না করার পক্ষে বেশ কিছু যুক্তি উপস্থাপন করা হয়েছে। যেসব রাস্তা প্রশস্ত করা কোনো বিশেষ কারণে একদম সম্ভব নয়, সেগুলো প্রশস্ত না করার প্রস্তাব ঠিক হলেও অপ্রশস্ত সরু রাস্তাগুলোর পাশে সামান্য কিছু এফএআর প্রণোদনা নিয়ে সরকারের বিনা ক্ষতিপূরণে এসব প্লটের মালিক কর্তৃক এলাকার জনগণের জন্য রাস্তার প্রশস্ততা ন্যূনতম ২০ ফুট করার জন্য যে সুবর্ণ উদ্যোগ ২০০৮-এর বিধিমালা অনুযায়ী শুরু হয়েছিল এবং শহরবাসী বিভিন্ন এলাকাতে ফলাফল দেখছিল, তা আবার মুখ থুবড়ে পড়বে। তাহলে ৯০ শতাংশ সেই সরু গলির এলাকাসমূহে অগ্নিকাণ্ড, ভূমিকম্প বা অন্য দুর্যোগে অ্যাম্বুলেন্স বা ফায়ার সার্ভিসের গাড়ি প্রবেশে জটিলতার ফলে যে দুঃসহ পরিস্থিতির উদ্ভব হবে, তার মোকাবিলা কেমন করে হবে?

পাঁচ
প্রস্তাবনাতে ঢাকা মহানগরীর নির্মাণাধীন স্থাপনাতে গাড়ি পার্কিংয়ের আবশ্যকতা তুলে দেওয়ার প্রস্তাব এসেছে। বলা হয়েছে, নগরীর মাত্র ৫ শতাংশ মানুষ ব্যক্তিগত গাড়ি ব্যবহার করেন, বাকি সবাই গণপরিবহনে যাতায়াত করেন। ২০০৮-এর বিধিমালা অনুযায়ী নগর উন্নয়ন কমিটির অনুমোদনক্রমে নিম্ন আয়ের জনগোষ্ঠীর জন্য ভবনের আবশ্যকতা পার্কিং সুবিধা যেকোনো পরিমাণে কমানোর বিধি আছে এবং সব স্থাপনাতে ন্যূনতম একটি হলেও গাড়ি পার্কিং সংস্থান বাধ্যতামূলক। ভবনের বাসিন্দার ব্যক্তিগত গাড়ি না থাকলেও ভবনের এই আবশ্যকতা পার্কিং স্থানটি পার্কিং বাদেও আরও দুই কাজে সাধারণত ব্যবহার করা হয়।

১. কোরবানির ঈদ উদ্‌যাপনের সময়ে কোরবানি দেওয়া পশু ব্যবস্থাপনার স্পেস হিসেবে ব্যবহার,

২. বাসিন্দাদের প্রয়াণের পর ধর্মীয় আচরণাদি পালন বা দাফনের পূর্বপর্যন্ত যে সাময়িক অবস্থান, তার জন্য স্পেসটি ব্যবহার। একটি স্পেসের ভিন্ন ব্যবহারের বিষয়টিও বিধি প্রণয়নের সময় চিন্তা করা প্রয়োজন।

ছয়
ড্যাপের রিপোর্টে উল্লেখ আছে, রাজউকের আওতাধীন এলাকাতে ৯৫ দশমিক ৩৬ শতাংশ স্থাপনা রাজউকের অনুমোদন ছাড়াই নির্মিত হয়েছে। তিন ধরনের অবৈধ ভবন অনুমোদনের প্রস্তাব ড্যাপে করা হয়েছে। ‘ক’ শ্রেণিভুক্ত স্থাপনা রাজউক থেকে অনুমোদন নেয়নি কিন্তু বিধিমালা মেনে নির্মিত, ‘খ’ শ্রেণিভুক্ত স্থাপনা রাজউক থেকে অনুমোদন নিয়েছে কিন্তু নির্মাণের সময় বিধিমালার ব্যত্যয় করেছে, ‘গ’ শ্রেণিভুক্ত স্থাপনা রাজউক থেকে অনুমোদন নেয়নি এবং নির্মাণের সময় বিধিমালারও ব্যত্যয় করেছে। ‘ক’ শ্রেণিভুক্ত নির্মাণের ক্ষেত্রে ইমারত নির্মাণ আইনে ১৯৫২ সাল থেকেই জরিমানা প্রদান করে অনুমোদন নেওয়ার বিধান আছে। পরবর্তী দুই শ্রেণির জন্য ইমারত নির্মাণ আইনে পরিবর্তন আনতে হবে। তা-ই যদি হয়, তাহলে এ ‘খ’ ও ‘গ’ শ্রেণির নির্মাণ বৈধরূপে কার্যকর করতে হলে অন্যায়কে টাকার বিনিময়ে ন্যায় বলতে হবে এবং তার ফলে ভবিষ্যতের জন্য আইন না মানা লোকজনের কাছে এ বিধি উদাহরণ সৃষ্টি হয়ে থাকবে।

সাত
প্রস্তাবিত ড্যাপে শহরজুড়ে ঢালাওভাবে উন্নয়ন শর্ত বিক্রি করার প্রস্তাব আছে। এটা নিয়ন্ত্রিত হতে হবে, না হলে এলাকাভেদে নানা ধরনের পেশি শক্তির উদ্ভব ঘটবে, রাজউকের উন্নয়ন নিয়ন্ত্রণের মতো একটি উন্নয়ন শর্ত ক্রয় ও বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ সেল খুলতে হবে। ড্যাপে ঢাকা মহানগরীর জন্য প্রস্তাবিত শুদ্ধ আবাসিক এলাকা মাত্র ৫ শতাংশ। আবাসিকের সঙ্গে বাণিজ্যিক মিলে মিশ্র এলাকা প্রায় ৩৩ শতাংশ। প্রায় পুরো শহরে মিশ্র ব্যবহারের অনুমতি দিতে হলে কী কী বাণিজ্যিক ব্যবহার অনুমোদনযোগ্য হওয়া উচিত, তার বিশদ বিশ্লেষণ প্রয়োজন হবে।

আট
আরেকটি বিষয় খুব বেশি গুরুত্বপূর্ণ। ঢাকা মহানগর ইমারত (নির্মাণ, উন্নয়ন, সংরক্ষণ ও অপসারণ) বিধিমালা ২০০৮ অনুযায়ী নগরের উন্নয়নসংক্রান্ত বিষয় দেখভাল করার জন্য নগর উন্নয়ন কমিটি গঠন করা হয়েছে। গৃহায়ণ ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়, রাজউক, পেশাজীবীদের প্রতিষ্ঠান ও সিটি করপোরেশনের প্রতিনিধি বাদেও সমাজের নানান স্তরের ব্যক্তি ও বিশ্ববিদ্যালয়ের শিক্ষকেরা এ কমিটির সম্মানিত সদস্য। নগর উন্নয়ন কমিটির সামনে ড্যাপের বিভিন্ন খুঁটিনাটি বিষয় উপস্থাপন করে তাঁদের মতামত গ্রহণ করা একান্ত আবশ্যক।

একটি শহরের সুন্দর ভবিষ্যৎ নিয়ে যে প্রস্তাবনা লিখতে উপদেষ্টাদের পাঁচ বছর প্রয়োজন হয়, সে বিষয়ে সব তথ্য ও উপাত্ত বিশ্লেষণসহ মতামত দিতে দেশের পেশাজীবী ও চিন্তাশীল জনগণকে অন্তত ছয় মাস সময় দেওয়া প্রয়োজন।
হিসাব-নিকাশ করে কোনো স্বপ্ন দেখা কিংবা স্বপ্ন বাস্তবায়ন করা যায় না।

১৯৭১ সালে যখন বঙ্গবন্ধুর স্বাধীনতার আহ্বানে সবাই ঝাঁপিয়ে পড়ল, তখন কিন্তু প্রতিপক্ষের শক্তি ও ক্ষমতা হিসাব করে কেউ মুক্তিযুদ্ধ করেনি। যদি তা-ই হতো, তাহলে একটি স্বাধীন দেশের নাগরিক হিসেবে আজ আমাদের অবস্থান কিংবা দেশের জন্য একটি বিধান প্রণয়নের স্বপ্ন স্বপ্নই থেকে যেত। একটি লাল-সবুজের আপন পতাকার স্বপ্ন চিরদিন অধরাই থেকে যেত।

কাজী গোলাম নাসির বাংলাদেশ সরকারের সাবেক প্রধান স্থপতি ও বাংলাদেশ স্থপতি ইনস্টিটিউটের সাবেক সভাপতি।