ঢাকায় আন্তর্জাতিক বাণিজ্যিক স্থাপত্য গড়ছে শান্তা

প্রথম আলো: বর্তমানে অনেকের মুখেই শোনা যায়, ঢাকার স্কাইলাইন বদলে দিয়েছে শান্তা হোল্ডিংস। পিনাকল, ফোরামের মতো উঁচু ভবন নির্মাণের পেছনের গল্পটা কী?

শিহাব আহমেদ: বাংলাদেশে আবাসন খাত বলতে একসময় মূলত একটি গ্যারেজ আর কয়েকটি ফ্ল্যাটের সমন্বয় বোঝাত। পরবর্তী সময়ে ডেভেলপার কোম্পানি বড় কমপ্লেক্স তৈরি করে নিচতলায় শিশুদের খেলার জায়গা রেখেছিল। তবে আমাদের প্রতিষ্ঠানের পরিকল্পনা ছিল আন্তর্জাতিক মানের সুযোগ-সুবিধা ঘরের ভেতরের পাশাপাশি প্রাঙ্গণেও ইনকরপোরেট করা। পরীবাগের ‘দিগন্ত’ কন্ডোমিনিয়াম দিয়ে আমাদের সেই সফল যাত্রা শুরু হয়। অন্যদিকে নিউইয়র্ক বা লন্ডনের ক্যানারি ওয়ার্ফের মতো ঢাকায় আন্তর্জাতিক মানের ব্যবসাকেন্দ্র গড়ে তোলার চিন্তা থেকে আমরা কমার্শিয়াল ভবনে আসি। ঢাকার স্কাইলাইন বদলে দেওয়া এবং বিশ্বমানের বাণিজ্যিক ভবন তৈরি করে তা উপভোগের সুযোগ দেওয়াই ছিল আমাদের স্বপ্ন।

প্রথম আলো: তেজগাঁওয়ে আপনারা ধারাবাহিক কয়েকটি আইকনিক কমার্শিয়াল ভবন নির্মাণ করেছেন। এসব ভবনের প্রযুক্তিগত ও কারিগরি পার্থক্যগুলো কীভাবে ব্যাখ্যা করবেন?

শিহাব আহমেদ: তেজগাঁও শিল্প এলাকা থেকে বাণিজ্যিক এলাকায় রূপান্তরের পর প্রথম কমার্শিয়াল ভবন হিসেবে আমরা ‘শান্তা ওয়েস্টার্ন টাওয়ার’ করি। তখনকার ফার বিধিমালার কারণে এটি ১৪ তলার মধ্যে শেষ করতে হয়। এরপর ‘ফোরাম’ নির্মাণের মাধ্যমে তেজগাঁওয়ে টুইন টাওয়ার, ডেস্টিনেশন কন্ট্রোল এলিভেটর, বিএমএস রুম এবং দেশে প্রথম ইউনিটাইজড গ্লাস ফাসাদ যুক্ত করি। এই কাচের থার্মাল প্রোটেকশন অত্যধিক হওয়ায় এসি ও বিদ্যুতের খরচ ব্যাপকভাবে কমে যায়।

পরবর্তী সময়ে ৫০০ ফুট উঁচু ‘পিনাকল’ করি, যা দেশের প্রথম উইন্ড টানেল টেস্টেড ভবন। এতে ৩ মিটার ম্যাট ঢালাই, প্রতি সেকেন্ডে ৪ মিটার গতির এলিভেটর, লিড প্লাটিনাম সার্টিফায়েড প্রযুক্তি এবং ৪০ তলার ওপরে ৫৬ ফুট উঁচু অসাধারণ ছাদ করা হয়েছে। আর তেজগাঁওয়ের সবচেয়ে বড় ৬ বিঘা জমির ওপর নির্মিত হচ্ছে ‘ঢাকা টাওয়ার’। সেখানে মাটির নিচে ৯ মিটার গভীর ম্যাট ঢালাই করা হয়েছে। এতে প্রথম বিআইএম (বিল্ডিং ইনফরমেশন মডেলিং) সফটওয়্যার, ৪২ মিলিমিটারের পুরু কাচ এবং দ্রুততম নির্মাণের জন্য অ্যালুমিনিয়াম ফরমওয়ার্ক প্রযুক্তি ব্যবহার করা হচ্ছে। নেদারল্যান্ডসের বিখ্যাত স্থপতিদের ওএমএ এর নকশা করেছে এবং ফরাসি প্রজেক্ট ম্যানেজমেন্ট কনসালট্যান্ট এর নির্মাণকাজ তদারকি করছে। এর ছাদে ‘ঢাকা আই’, বাগান ও রেস্তোরাঁ থাকবে।

প্রথম আলো: বাণিজ্যিক ভবনে করপোরেট প্রতিষ্ঠান ও বিনিয়োগকারীদের আগ্রহ এবং ব্যবসায়িক সুবিধার দিকগুলো কেমন দেখছেন?

শিহাব আহমেদ: শুরুতে ওয়েস্টার্ন টাওয়ার বা ফোরাম বিক্রিতে কাস্টমারদের অনেক বোঝাতে হয়েছিল। তবে বর্তমানে কাজ শুরুর আগেই ৭৫ থেকে ৮০ শতাংশ বিক্রি হয়ে যায়। কারণ, কমার্শিয়াল প্রপার্টিতে রিটার্ন অন ইনভেস্টমেন্ট অত্যন্ত বেশি। আবাসিক ফ্ল্যাটের চেয়ে কম দামে কিনে চার গুণ বেশি ভাড়া পাওয়া যায়। কমার্শিয়ালে একসঙ্গে ২৪ মাসের অগ্রিম ভাড়া পাওয়া যায় এবং ১০ বছরের চুক্তি করা সম্ভব হয়। ইন্টেরিয়র ও রক্ষণাবেক্ষণ সম্পূর্ণ ভাড়াটের দায়িত্বে থাকে এবং প্রতি দুই বছরে ১০ শতাংশ ভাড়া বাড়ে। ফলে বিনিয়োগকারী ডে-ওয়ানে ২০ শতাংশ এবং প্রথম বছরেই প্রায় ৩০ শতাংশ ক্যাশ ব্যাক পেয়ে যান। ১০ বছরের মধ্যে সম্পূর্ণ টাকা উঠে আসে এবং সঙ্গে বড় ক্যাপিটাল গেইন হয়। উদাহরণস্বরূপ, ওয়েস্টার্ন টাওয়ারের ৯-১০ হাজার টাকার বর্গফুট এখন ৩০ হাজার টাকা ছাড়িয়ে গেছে। ফোরাম বা পিনাকলের দামও একইভাবে বহুগুণ বেড়েছে।

প্রথম আলো: উঁচু ভবনে ব্যবহারযোগ্য জায়গা এবং কমন স্পেস নিয়ে ক্রেতাদের কী ধারণা থাকা প্রয়োজন?

শিহাব আহমেদ: এটি নিখুঁত কারিগরি বিষয়। নিয়ম অনুযায়ী ১০ তলার বেশি ভবন হলে দুটি ফায়ার স্টেয়ার, লিফট ও লবি নিশ্চিত করতে হয়। প্লট ও ফ্লোরের আকৃতি যত বড় হয়, কমন স্পেসের শতকরা হার তত কমে আসে এবং কাস্টমাররা বেশি ব্যবহারযোগ্য স্পেস পান।